대출금리 볼 때 놓치기 쉬운 4가지 변수
얼마 전 기준금리가 내려가는데도 주택담보대출 금리는 별로 달라지지 않았다는 이야기를 들었다. 증시에서는 금리 인하를 반기는데, 대출을 갚는 사람의 통장에서는 변화가 더디다. 같은 ‘금리’라는 말 안에 서로 다른 가격이 들어 있기 때문이다.
기준금리보다 먼저 움직이는 시장금리
한국은행 기준금리는 대출금리에 영향을 준다. 다만 은행이 대출에 적용하는 금리는 기준금리에 일정한 숫자를 더해 바로 정하지 않는다. 금융채 금리나 코픽스처럼 자금을 조달하는 비용을 나타내는 지표에 가산금리와 우대조건이 반영된다. 한국은행도 기준금리 변화가 시장금리와 은행의 조달금리를 거쳐 대출금리에 전달되며, 그 사이에 시차가 생긴다고 설명한다.
금융채 금리는 앞으로의 정책금리와 채권 수급을 미리 반영할 수 있다. 시장이 금리 인하를 예상해 금융채 금리를 먼저 낮췄다면, 실제 기준금리 인하 발표 뒤 대출금리가 같은 폭으로 다시 내려갈 이유는 약해진다. 반대로 기준금리를 동결해도 채권금리가 오르면 금융채에 연동된 대출금리는 높아질 수 있다.
그래서 금리 뉴스를 볼 때는 기준금리 발표일 하나보다 내 대출의 지표금리가 무엇인지, 언제 새 금리가 적용되는지를 먼저 확인하게 된다. 변동금리라도 금리 변경 주기가 남아 있다면 이번 달 상환액에는 변화가 없을 수 있다.
은행별 금리 차이를 만드는 가산금리와 우대조건
같은 날 같은 금액을 빌려도 은행마다 제시하는 금리가 다르다. 조달 비용 외에 차주의 신용도, 담보, 대출 기간, 은행의 비용과 영업 정책이 반영되기 때문이다. 금리표에 적힌 최저금리는 모든 우대조건을 채웠을 때 가능한 숫자인 경우가 많다.
예를 들어 한 은행은 연 4.0%를 제시하지만 급여이체와 카드 이용 조건을 유지해야 하고, 다른 은행은 별도 실적 없이 연 4.3%를 제시한다고 하자. 3억 원을 빌렸다면 0.3%포인트 차이는 잔액이 그대로인 첫해 기준 연 90만 원, 월 7만 5천 원의 이자 차이다. 다만 조건을 채우려고 필요 없는 소비를 늘린다면 표면금리의 이점은 줄어든다.
견적을 비교할 때는 최저금리보다 실제 적용금리와 우대조건을 나란히 놓는 편이 정확하다. 우대금리가 적용되는 기간, 조건을 놓쳤을 때 올라가는 폭도 함께 봐야 한다. 은행 평균금리와 내 견적이 다른 것도 이상한 일이 아니다. 한국은행의 평균금리는 여러 차주의 대출을 묶은 통계이기 때문이다.
고정금리와 변동금리는 전망보다 버틸 여력이 중요하다
금리가 내려갈 것 같다는 전망만으로 변동금리를 고르면 판단이 단순해진다. 예상과 달리 인하가 늦어지거나 시장금리가 반등할 수 있다. 고정금리 역시 이름만 보고 대출 만기까지 같은 금리가 유지된다고 생각하면 곤란하다. 일정 기간만 고정한 뒤 변동으로 바뀌는 혼합형 상품도 있다.
비교할 때는 두 가지 경로를 적어볼 만하다. 금리가 예상대로 내려갈 때 이자가 얼마나 줄어드는지, 반대로 0.5%포인트 오를 때 월 부담을 감당할 수 있는지다. 3억 원의 대출 잔액에 0.5%포인트를 적용하면 단순 계산으로 연 150만 원, 월 12만 5천 원의 이자 차이가 난다. 원리금균등상환 대출의 실제 월 납입액은 남은 기간과 상환 일정에 따라 이 계산과 달라진다.
소득에 여유가 있고 조기 상환 가능성이 높다면 금리 변화에 대응할 공간이 있다. 반면 매달 남는 돈이 적다면 당장 낮은 금리보다 상환액을 예측할 수 있다는 점이 더 중요할 수 있다. 어느 쪽이 유리한지는 금리 전망뿐 아니라 가계 현금흐름에 달려 있다.
갈아타기 전에 이자 절감액을 다시 계산한다
더 낮은 금리의 대출을 찾았다면 남은 대출 기간을 기준으로 계산해야 한다. 신규 대출과 기존 대출의 금리 차이만 비교하면 중도상환수수료, 인지세 같은 비용을 놓치기 쉽다. 대출 조건에 따라 발생하는 비용이 다르므로 실제 견적에 적힌 금액을 확인하는 게 좋다.
가령 대출 잔액 2억 원에서 금리를 0.2%포인트 낮춘다면 잔액이 그대로라는 가정 아래 첫해 이자 절감액은 약 40만 원이다. 갈아타는 데 드는 비용이 80만 원이라면 단순 계산상 비용을 회수하는 데 약 2년이 걸린다. 그 전에 집을 팔거나 대출을 갚을 계획이라면 금리가 낮아도 갈아타기의 이익은 작을 수 있다. 원금을 계속 갚는 대출이라면 이자 절감액도 잔액과 함께 줄어든다.
대출금리는 경제 전망을 보여주는 숫자이면서 매달 빠져나가는 현금이다. 시장금리가 어느 방향으로 움직일지 보는 일은 흥미롭지만, 실제 선택 앞에서는 금리 변경 시점과 우대조건, 남은 상환 기간을 계산한 숫자가 더 오래 남는다.
